Τον δρόμο για την επιβολή περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, δηλαδή τύπου «Airbnb», και στη χρήση κατοικιών ως δεύτερων ή επενδυτικών ανοίγει, υπό αυστηρές προϋποθέσεις, η νέα πρόταση Κανονισμού που παρουσίασε την Τετάρτη (9/9) η Κομισιόν.
Η προτεινόμενη Πράξη για την Προσιτή Στέγαση αποτελεί την πρώτη προσπάθεια δημιουργίας κοινού ευρωπαϊκού πλαισίου, μέσω του οποίου οι εθνικές, περιφερειακές και Τοπικές Αρχές θα μπορούν να δικαιολογούν μέτρα για την προστασία της διαθεσιμότητας και της προσιτότητας της κατοικίας.
Του Κωστή Πιτσιλλούδη
Η πρόταση Κανονισμού της Κομισιόν έχει ιδιαίτερη σημασία για την Κύπρο, καθώς η ίδια η Κομισιόν αναγνωρίζει ότι οι πιέσεις είναι εντονότερες σε πόλεις, μητροπολιτικές περιοχές, νησιά και τουριστικούς προορισμούς. Πρόκειται για περιοχές όπου η αυξημένη ζήτηση, η τουριστική αξιοποίηση κατοικιών και η χρήση ακινήτων για σκοπούς άλλους από τη μόνιμη διαμονή μπορούν να περιορίσουν τα διαθέσιμα σπίτια και να ασκήσουν ανοδική πίεση στα ενοίκια και στις τιμές αγοράς.
Με τη συγκεκριμένη πρόταση, η Κομισιόν αλλάζει ουσιαστικά στάση απέναντι στο Στεγαστικό, αναγνωρίζοντας ότι η αγορά από μόνη της δεν μπορεί να εξασφαλίσει προσιτή κατοικία και ότι, όταν οι πιέσεις γίνονται ασφυκτικές, οι δημόσιες Αρχές πρέπει να έχουν τη δυνατότητα να παρεμβαίνουν, ακόμη και αν τα μέτρα που λαμβάνουν περιορίζουν ορισμένες ελευθερίες της ενιαίας αγοράς.
Ταυτόχρονα, όμως, η δημόσια παρέμβαση περνά μέσα από ένα ιδιαίτερα απαιτητικό πλέγμα αποδείξεων, ελέγχων και χρονικών περιορισμών.
Οκτώ ετήσια εισοδήματα για μία κατοικία
Για να μπορεί να ληφθεί οποιοδήποτε μέτρο, η περιοχή πρέπει πρώτα να χαρακτηριστεί ως περιοχή με σοβαρό στεγαστικό πρόβλημα. Η αρμόδια Αρχή θα πρέπει να αποδείξει, με συγκεκριμένα στοιχεία, ότι για την αγορά μίας κατοικίας μέσου μεγέθους απαιτείται ποσό ίσο με τουλάχιστον οκτώ χρόνια διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος. Για παράδειγμα, εάν το ετήσιο διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα σε μία περιοχή ανέρχεται στις 20.000 ευρώ, η μέση τιμή αγοράς κατοικίας θα πρέπει να φθάνει ή να ξεπερνά τις 160.000 ευρώ.
Παράλληλα, θα πρέπει να αποδεικνύεται ότι η διαφορά ανάμεσα στις τιμές των κατοικιών και στα εισοδήματα μεγάλωσε κατά την τελευταία δεκαετία και ότι το πρόβλημα δεν αναμένεται να υποχωρήσει μέσα στα επόμενα τρία χρόνια. Η δεκαετής αύξηση δεν χρειάζεται να αποδειχθεί εάν το κόστος αγοράς μίας μέσης κατοικίας έχει ήδη φθάσει ή ξεπεράσει τα δέκα ετήσια εισοδήματα. Για την εκτίμηση αυτή θα πρέπει να εξετάζονται οι μεταβολές στον πληθυσμό, η προσφορά κατοικιών και η ζήτηση στην επηρεαζόμενη περιοχή. Εάν η τιμή μίας κατοικίας αντιστοιχεί σε δέκα ή περισσότερα ετήσια εισοδήματα, δεν θα απαιτείται να αποδειχθεί και η δεκαετής αύξηση του σχετικού δείκτη.
Η πρόταση επιτρέπει ο χαρακτηρισμός να αφορά ολόκληρο δήμο ή επαρχία, αλλά και συγκεκριμένη συνοικία, αγροτική περιοχή ή τμήμα μίας πόλης. Η έκταση, ωστόσο, δεν θα πρέπει να υπερβαίνει εκείνην που είναι απολύτως αναγκαία για την αντιμετώπιση του προβλήματος.
Τριετής απόδειξη για τα Airbnb
Ακόμη και εάν μία περιοχή χαρακτηριστεί ως ευρισκόμενη υπό στεγαστική πίεση, δεν θα μπορούν να επιβληθούν αυτόματα περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Πιο συγκεκριμένα, η αρμόδια Αρχή θα πρέπει να αποδείξει ότι η δραστηριότητα αυτή είχε σημαντική αρνητική επίδραση στη διαθεσιμότητα ή στην προσιτότητα της κατοικίας για τουλάχιστον τρία χρόνια πριν από τη λήψη του μέτρου. Οι περιορισμοί θα πρέπει, παράλληλα, να επικεντρώνονται στις μορφές βραχυχρόνιας μίσθωσης που, λόγω της κλίμακας, της συχνότητας ή του εμπορικού τους χαρακτήρα, αφαιρούν κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά.
Μεταξύ των κριτηρίων που μπορούν να χρησιμοποιηθούν περιλαμβάνονται ο αριθμός των ακινήτων που προσφέρει ο ίδιος οικοδεσπότης και η συχνότητα ενοικίασής τους. Οι περιορισμοί δεν θα αφορούν όσους νοικιάζουν για μικρό χρονικό διάστημα το σπίτι στο οποίο διαμένουν. Θα στρέφονται κυρίως προς τη συστηματική και εμπορική εκμετάλλευση κατοικιών, ιδιαίτερα όταν ο ίδιος ιδιοκτήτης διαθέτει περισσότερα ακίνητα για τουριστικούς σκοπούς.
Αντίστοιχα στοιχεία για περίοδο τριών ετών θα απαιτούνται και πριν από τη λήψη μέτρων για κατοικίες που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία. Μεταξύ των επιλογών που θα μπορούν να εξετάσουν οι Αρχές περιλαμβάνονται τα αριθμητικά όρια, τα μέτρα για σπίτια που παραμένουν κενά για μεγάλο χρονικό διάστημα, η δήλωση του σκοπού για τον οποίο αγοράζεται ένα ακίνητο και η παραχώρηση προτεραιότητας σε αγοραστές πρώτης κατοικίας ή σε νοικοκυριά με χαμηλά και μεσαία εισοδήματα.
Μέτρα με ημερομηνία λήξης
Οι παρεμβάσεις δεν θα μπορούν να παραμένουν επ’ αόριστον σε ισχύ, καθώς η μέγιστη διάρκειά τους καθορίζεται στα πέντε χρόνια, με δυνατότητα παράτασης μόνο εάν προηγηθεί νέα αξιολόγηση και αποδειχθεί ότι εξακολουθούν να πληρούνται οι προϋποθέσεις.
Οι Αρχές θα υποχρεούνται να δημοσιοποιούν την τεκμηρίωση, τη γεωγραφική έκταση και τη διάρκεια κάθε μέτρου. Ιδιοκτήτες, επιχειρήσεις και πλατφόρμες θα μπορούν, παράλληλα, να προσφεύγουν στη Δικαιοσύνη, αμφισβητώντας ακόμη και τα δεδομένα πάνω στα οποία βασίστηκε ο χαρακτηρισμός μίας περιοχής. Οι προτεινόμενοι κανόνες απαιτούν μεγάλη προετοιμασία από τις Τοπικές Αρχές, οι οποίες θα πρέπει να συγκεντρώσουν στοιχεία για τις τιμές, τα εισοδήματα, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τις κενές κατοικίες, ώστε να μπορούν να δικαιολογήσουν τα μέτρα τους ακόμη και ενώπιον δικαστηρίου.
Εκτός κάδρου τα ενοίκια
Παρά την αναγνώριση της στεγαστικής κρίσης, η πρόταση δεν αγγίζει άμεσα το ύψος των ενοικίων, τη διάρκεια των συμβολαίων ή τα δικαιώματα των ενοικιαστών. Οι ρυθμίσεις των ενοικίων, τα στεγαστικά επιδόματα και οι γενικοί φορολογικοί κανόνες παραμένουν εκτός του πεδίου εφαρμογής της. Η Πράξη δεν αποτελεί, επίσης, πρόγραμμα κατασκευής κοινωνικών κατοικιών και δεν συνοδεύεται από νέα χρηματοδότηση για την ανέγερσή τους.
Πρόκειται κυρίως για διαδικαστικό και νομικό πλαίσιο, το οποίο καθορίζει πότε και με ποια στοιχεία μπορούν να επιβληθούν περιορισμοί. Η Κομισιόν υποστηρίζει ότι οι παρεμβάσεις στη ζήτηση θα πρέπει να συνοδεύονται από αύξηση της προσφοράς, ιδιαίτερα κοινωνικής και προσιτής κατοικίας. Ωστόσο, τα μέτρα προσφοράς περιορίζονται σε ξεχωριστή, μη δεσμευτική σύσταση.
«Με το ένα χέρι δεμένο»
Η ομάδα της Αριστεράς στο Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο χαιρέτισε την αλλαγή κατεύθυνσης, σημειώνοντας ότι η Κομισιόν αναγνωρίζει πλέον τις αρνητικές συνέπειες που μπορεί να έχει η λειτουργία της αγοράς στη στέγαση. Εξέφρασε, ωστόσο, σοβαρές επιφυλάξεις για τον μεγάλο αριθμό των κριτηρίων και για το διοικητικό βάρος που επιβάλλεται στις πόλεις. Σύμφωνα με την Αριστερά, ο στενός ορισμός των περιοχών υπό στεγαστική πίεση μπορεί να καταστήσει τα νέα εργαλεία ανεφάρμοστα, ιδιαίτερα για δήμους που δεν διαθέτουν επαρκή δεδομένα, προσωπικό και νομική υποστήριξη.
Η Αριστερά επέκρινε ακόμη τον αποκλεισμό των δικαιωμάτων των ενοικιαστών και των ρυθμίσεων των ενοικίων, επισημαίνοντας ότι η χρηματιστικοποίηση της κατοικίας και η αντιμετώπισή της ως επενδυτικού προϊόντος παραμένουν βασικοί παράγοντες της κρίσης.
Πηγή – Διάλογος
