Είδος υπό εξαφάνιση τα μικρά, προσιτά ακίνητα έως 50 τ.μ. [πίνακας]

    ​​ ​

Στις αγγελίες ζητούν έως και 4.200 ευρώ/τ.μ. για ποιοτικά μικρά διαμερίσματα και οι επαγγελματίες του κλάδου προειδοποιούν για σημαντική έλλειψη μικρής και προσιτής κατοικίας! Οι περισσότεροι αναζητούν οικονομική κατοικία (67%), πολλοί ζητούν ένα μικρό διαμέρισμα, όμως τα στοιχεία των αγγελιών δείχνουν πως τα μικρά και φθηνά ακίνητα, έχουν σχεδόν εκλείψει από την αγορά.

Οι ενεργές αγγελίες του Αυγούστου, δείχνουν πως στην Αττική, από σύνολο 143.828 αγγελιών για πώληση ακινήτων, μόλις τα 4.341 από αυτά ή το 3,02% είναι έως 35 τ.μ., στο Νομό Θεσσαλονίκης από 45.793, μόλις τα 3.351 είναι μικρά διαμερίσματα ή το 7,32%, όμως στους περιφερειακούς δήμους της Θεσσαλονίκης που έχουν στις περισσότερες περιπτώσεις πιο προσιτές τιμές από τον κεντρικό δήμο, η διαθεσιμότητα πέφτει σε μόλις 1,16%.

Δυάρια

Το φαινόμενο είναι σοβαρό και απασχολεί τους επαγγελματίες της αγοράς, που επισημαίνουν πως δεν είναι μόνο τα στούντιο, αλλά και τα μικρά δυάρια που έχει γίνει σημαντικά δυσκολότερο να βρεθούν σε προσιτές τιμές. Τα 25-50 τ.μ. μετατρέπονται σε «είδος προς εξαφάνιση», καθώς φοιτητές, νέοι εργαζόμενοι, τουρισμός και επενδυτές διεκδικούν το ίδιο στεγαστικό απόθεμα.

Σύμφωνα με ανάλυση της αγοράς από τον Θεμιστοκλή Μπάκα, Προέδρου του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, τα 25-50 τ.μ. είναι πλέον το πιο πολυδιεκδικούμενο τμήμα της αγοράς.

Πριν από αρκετά χρόνια, ένα μικρό διαμέρισμα αποτελούσε κατά κύριο λόγο φοιτητική ή εργένικη κατοικία. Σήμερα το ίδιο ακίνητο μπορεί να ενδιαφέρει ταυτόχρονα έναν φοιτητή, έναν νέο εργαζόμενο, ένα μονοπρόσωπο νοικοκυριό, έναν εκπαιδευτικό ή γιατρό που μετακινείται σε άλλη πόλη, έναν εργαζόμενο που χρειάζεται προσωρινή κατοικία, αλλά και έναν επενδυτή που αναζητά ακίνητο με χαμηλότερο συνολικό κεφάλαιο αγοράς και δυνατότητα υψηλότερης απόδοσης. Παράλληλα, το ίδιο διαμέρισμα μπορεί να αξιοποιηθεί ως επιπλωμένη κατοικία, μεσοπρόθεσμη μίσθωση ή τουριστικό κατάλυμα. Επίσης, όσο αυξάνονται τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά και η ανάγκη για μικρότερες κατοικίες, τόσο μεγαλύτερη γίνεται αυτή η πίεση.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις

Δεν μπορούμε να εξετάσουμε την έλλειψη μικρών κατοικιών χωρίς να εξετάσουμε και την ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Τα μικρά διαμερίσματα, ιδιαίτερα όταν βρίσκονται στο κέντρο μιας πόλης, κοντά σε σταθμούς μετρό, πανεπιστήμια, τουριστικά σημεία ή εμπορικούς άξονες, είναι ακριβώς τα ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν ευκολότερα και για τουριστική χρήση. Ενα studio 30 τ.μ. ή ένα ανακαινισμένο δυάρι 40 τ.μ. μπορεί να είναι ιδανικό για έναν φοιτητή. Μπορεί όμως ταυτόχρονα να είναι ιδανικό για έναν επισκέπτη της πόλης.

Αυτός ο ανταγωνισμός χρήσεων έχει πραγματικές συνέπειες στη μακροχρόνια αγορά. Δεν είναι τυχαίο ότι η Πολιτεία έχει ήδη προχωρήσει σε περιορισμούς νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές υψηλής στεγαστικής πίεσης.

Οπως εξηγεί ο κ. Μπάκας, το ζητούμενο δεν είναι να δαιμονοποιήσουμε μία δραστηριότητα που αποτελεί σημαντικό κομμάτι της τουριστικής οικονομίας  αλλά το πώς ένα μέρος των δημοσιονομικών εσόδων να επιστρέφουν σε στοχευμένες στεγαστικές πολιτικές ανά γεωγραφική ζώνη. Δηλαδή, η υπεραξία του real estate να επιστρέφει στην κοινωνία.

Επένδυση

Τα μικρά διαμερίσματα μετατράπηκαν σε επενδυτικό προϊόν. Υπάρχει όμως και μία ακόμη σημαντική αλλαγή. Τα μικρά ακίνητα δεν αποτελούν πλέον αποκλειστικά λύση στέγασης. Εχουν μετατραπεί σε ιδιαίτερα ελκυστικό επενδυτικό προϊόν. Ο λόγος είναι σχετικά απλός.

Ενα μικρό διαμέρισμα απαιτεί χαμηλότερο συνολικό κεφάλαιο αγοράς σε σχέση με μία οικογενειακή κατοικία, μπορεί να ανακαινιστεί με συγκριτικά μικρότερο συνολικό προϋπολογισμό και διαθέτει πολλές διαφορετικές δυνατότητες αξιοποίησης.

Μακροχρόνια μίσθωση, φοιτητική κατοικία, επιπλωμένη ή μεσοπρόθεσμη μίσθωση, βραχυχρόνια μίσθωση ή μεταπώληση μετά την ανακαίνιση.

Ετσι, ένα μέρος του αποθέματος των μικρών κατοικιών περνά σταδιακά από τη λογική της «προσιτής κατοικίας» στη λογική του «επενδυτικού asset».

Και όταν η τιμή αγοράς ενός ακινήτου αυξάνεται σημαντικά, ο νέος ιδιοκτήτης θα επιδιώξει αντίστοιχα μεγαλύτερη απόδοση. Η πίεση, επομένως, μεταφέρεται τελικά και στο ζητούμενο μίσθωμα.

Κόστος

Αυτό ίσως αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες αλλαγές που έχουν συντελεστεί στην ελληνική αγορά κατοικίας. Για δεκαετίες θεωρούσαμε σχεδόν αυτονόητο ότι όσο μικρότερο είναι ένα σπίτι τόσο οικονομικότερο θα είναι. Σήμερα αυτή η σχέση έχει διαταραχθεί. Ενα ανακαινισμένο studio 30 ή 35 τ.μ. σε περιοχή υψηλής ζήτησης μπορεί να καταγράφει ιδιαίτερα υψηλή τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο τόσο στην πώληση όσο και στην ενοικίαση. Επομένως, μπορεί να είναι μικρό σε τετραγωνικά, αλλά όχι μικρό σε κόστος. Μάλιστα, τα μικρά διαμερίσματα εμφανίζουν συχνά υψηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο από μεγαλύτερες κατοικίες, ακριβώς επειδή το συνολικό κεφάλαιο που απαιτείται για την αγορά τους παραμένει χαμηλότερο και επομένως είναι προσβάσιμο σε μεγαλύτερο αριθμό επενδυτών. Για τη φοιτητική στέγη αυτή η αλλαγή είναι καθοριστική. Οικογένειες που μέχρι πριν από λίγα χρόνια περιόριζαν το κόστος αναζητώντας ένα μικρότερο σπίτι, σήμερα διαπιστώνουν ότι ακόμη και αυτή η επιλογή δεν εγγυάται πλέον ένα οικονομικά προσιτό μίσθωμα.

Οι νέες κατασκευές και το κόστος

Η νέα οικοδομή δεν σημαίνει αυτομάτως και νέα προσιτή κατοικία. Η αξία της γης, το κόστος κατασκευής, η χρηματοδότηση, οι σύγχρονες ενεργειακές προδιαγραφές, οι μελέτες, οι φόροι και συνολικά το κόστος ανάπτυξης ενός ακινήτου έχουν αυξηθεί σημαντικά. Σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα, ο κατασκευαστής, σχεδιάζει το προϊόν που μπορεί να αποδώσει οικονομικά.

Ακόμη και όταν δημιουργούνται μικρότερες, αυτό δεν σημαίνει ότι δημιουργούνται οικονομικές κατοικίες. Ενα νεόδμητο studio 35 τ.μ. μπορεί να είναι μικρό ως προς την επιφάνεια, αλλά η τιμή αγοράς του να είναι απαγορευτική για έναν νέο άνθρωπο και η απόδοση που θα επιδιώξει ένας επενδυτής να οδηγεί σε υψηλό μίσθωμα. Αυτό είναι το βασικό κενό της αγοράς: δεν αρκεί να παράγουμε μικρά σπίτια. Πρέπει να δημιουργούμε και μικρά σπίτια που μπορούν πραγματικά να πληρώσουν οι άνθρωποι που τα χρειάζονται.

Ο χάρτης με τις περιοχές που βρίσκονται στο… κόκκινο

Αν και το πρόβλημα υπάρχει σχεδόν παντού, δεν εμφανίζεται με την ίδια ένταση σε ολόκληρη τη χώρα. Υπάρχουν περιοχές όπου στην ήδη αυξημένη οικιστική και φοιτητική ζήτηση προστίθενται η τουριστική δραστηριότητα, η βραχυχρόνια μίσθωση, η αγορά δεύτερης κατοικίας και το επενδυτικό ενδιαφέρον. Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Χανιά, Ρόδος και Κέρκυρα αποτελούν χαρακτηριστικά παραδείγματα αυτής της νέας πραγματικότητας. Στο κέντρο της Αθήνας οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης έχουν πλέον ξεπεράσει τα 3.000 €/τ.μ., ενώ σε συγκεκριμένες περιοχές υψηλής ζήτησης κινούνται σημαντικά υψηλότερα. Στα μικρά και πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα καλής θέσης, η τιμή ανά τετραγωνικό μπορεί να είναι ακόμη μεγαλύτερη.

Αντίστοιχη είναι η εικόνα στη Θεσσαλονίκη. Η ζήτηση συγκεντρώνεται παραδοσιακά γύρω από τα πανεπιστήμια και το κέντρο: Καμάρα-Ροτόντα, ΔΕΘ-Πανεπιστήμια, Αγιος Δημήτριος, ιστορικό κέντρο και Λευκός Πύργος, ενώ τα τελευταία χρόνια αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον καταγράφεται και σε άλλες περιοχές του κέντρου. Οι ζητούμενες τιμές στο κέντρο κινούνται πλέον περίπου στην περιοχή των 3.000 €/τ.μ., ενώ γύρω από τα πανεπιστήμια και σε προνομιακά σημεία μπορούν να διαμορφώνονται υψηλότερα. 

Σύγκρουση χρήσεων

Ετσι δημιουργείται μια ιδιόμορφη σύγκρουση χρήσεων: το ίδιο μικρό σπίτι που τον Σεπτέμβριο χρειάζεται ένας φοιτητής μπορεί κατά τη διάρκεια της τουριστικής περιόδου να αποκτά πολύ μεγαλύτερη οικονομική αξία ως τουριστικό κατάλυμα. Τα Χανιά συγκαταλέγονται πλέον στις ακριβότερες αγορές κατοικίας της χώρας, με τις μέσες ζητούμενες τιμές στον δήμο να κινούνται σε επίπεδα άνω των 3.500 €/τ.μ., ενώ στα μικρά ανακαινισμένα ακίνητα του κέντρου μπορούν να καταγράφονται ακόμη υψηλότερες τιμές. Στη Ρόδο η μεγαλύτερη στεγαστική πίεση παρατηρείται κυρίως στην πόλη της Ρόδου και στις περιοχές που βρίσκονται κοντά στο αστικό κέντρο, όπου συγκεντρώνεται σημαντικό μέρος της ζήτησης για μόνιμη κατοικία. Παράλληλα, η ισχυρή τουριστική οικονομία δημιουργεί πρόσθετο ανταγωνισμό για το διαθέσιμο απόθεμα.

ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΗ ΕΙΚΟΝΑ ΖΗΤΟΥΜΕΝΩΝ ΤΙΜΩΝ ΜΙΚΡΩΝ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ 25Τ.Μ.-50 Τ.Μ. ΤΟ 026

Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες αγγελιών ακινήτων / Πανελλαδικό Δίκτυο Ε-Real Estates. Σημείωση :Οι παραπάνω τιμές αποτελούν ενδεικτική αποτύπωση των ζητούμενων τιμών για μικρές κατοικίες και όχι μέσο όρο του συνόλου των κατοικιών κάθε περιοχής. Η τιμή διαφοροποιείται σημαντικά ανάλογα με την ακριβή θέση, την ηλικία, τον όροφο, την ενεργειακή κατάσταση και κυρίως το επίπεδο ανακαίνισης του ακινήτου. Οι εκτιμήσεις της δεκαετούς μεταβολής αποτυπώνουν τάξη μεγέθους και όχι ενιαίο επίσημο δείκτη αποκλειστικά για κατοικίες 25-50 τ.μ.

Πηγή – Ελεύθερος Τύπος