Πολεοδομικές άδειες κατά παρέκκλιση: Καθυστερήσεις έως 11 χρόνια και σοβαρές αδυναμίες

Η Ελεγκτική Υπηρεσία προειδοποιεί για αδυναμίες στη διαδικασία έγκρισης πολεοδομικών αδειών κατά παρέκκλιση, καταγράφοντας περιπτώσεις εκ των υστέρων αδειοδότησης αυθαίρετων αναπτύξεων, σημαντικές καθυστερήσεις και αποφάσεις που αποκλίνουν από τις εισηγήσεις των αρμόδιων Πολεοδομικών Αρχών.

Σύμφωνα με την Ειδική Έκθεση ΕΕ-ΕΥ 30/2026, η διαδικασία που θεσπίστηκε για την αντιμετώπιση έκτακτων και επαρκώς τεκμηριωμένων περιπτώσεων κινδυνεύει να λειτουργεί ως παράλληλη οδός αδειοδότησης, πέρα από τις πρόνοιες των Σχεδίων Ανάπτυξης, με επιπτώσεις στην ισονομία, τον υγιή ανταγωνισμό και το κράτος δικαίου.

Η έκθεση αναδεικνύει, μεταξύ άλλων, περιπτώσεις στις οποίες αναπτύξεις που είχαν ήδη υλοποιηθεί χωρίς τις απαιτούμενες άδειες εγκρίθηκαν εκ των υστέρων, παρά τις αρνητικές εισηγήσεις των αρμόδιων υπηρεσιών. Παράλληλα, διαπιστώνει ότι η εξέταση των αιτήσεων μπορεί να διαρκέσει χρόνια, επιτρέποντας σε αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις να συνεχίζονται και να παγιώνονται ως τετελεσμένα.

Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση υποστατικών σε βιομηχανική ζώνη στην επαρχία Λάρνακας, τα οποία είχαν αδειοδοτηθεί ως αποθήκες, αλλά λειτουργούσαν αυθαίρετα ως υπεραγορά. Προηγούμενες αιτήσεις για αλλαγή χρήσης είχαν απορριφθεί το 2012 και το 2014, ενώ είχαν εκδοθεί δύο ειδοποιήσεις επιβολής.

Η Πολεοδομική Αρχή εισηγήθηκε εκ νέου την απόρριψη, επισημαίνοντας ότι η έγκριση θα μπορούσε να εκληφθεί ως επιβράβευση της αυθαίρετης ανάπτυξης. Το ΣΥΜΕΠΑ αναγνώρισε ότι η ανάπτυξη επηρέαζε ουσιωδώς τη γενική στρατηγική του Σχεδίου Ανάπτυξης και ενθάρρυνε την άναρχη ανάπτυξη, ωστόσο εισηγήθηκε την έγκριση προσωρινής πολεοδομικής άδειας τεσσάρων ετών. Το Υπουργικό Συμβούλιο υιοθέτησε την εισήγηση.

Μάλιστα, κατά τον χρόνο σύνταξης της έκθεσης, η υπεραγορά φαινόταν να συνεχίζει τη λειτουργία της χωρίς να έχει εκδοθεί η προσωρινή πολεοδομική άδεια, καθώς δεν είχαν ολοκληρωθεί οι απαιτούμενες ενέργειες από τον αιτητή.

Ανάλογη περίπτωση καταγράφηκε στην επαρχία Αμμοχώστου, όπου εγκρίθηκε κατά παρέκκλιση μεμονωμένη κατοικία σε γεωργική γη υψηλής ποιότητας, εντός αρδευτικού έργου. Η Πολεοδομική Αρχή είχε επισημάνει ότι προηγούμενες αιτήσεις είχαν απορριφθεί, ότι η κατοικία είχε ήδη ανεγερθεί αυθαίρετα και ότι η ανάπτυξη συγκρουόταν με τον στόχο προστασίας της παραγωγικής γεωργικής γης. Παρά τις επισημάνσεις, το ΣΥΜΕΠΑ εισηγήθηκε ομόφωνα την έγκριση, η οποία υιοθετήθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο.

Η έκταση της χρήσης του μηχανισμού για μεμονωμένες κατοικίες αποτελεί ένα ακόμη σημείο προβληματισμού. Κατά την περίοδο 2020-2023, από τις 633 αιτήσεις που εξετάστηκαν, οι 259 αφορούσαν μεμονωμένες κατοικίες και οι 139 από αυτές εγκρίθηκαν.

Η Ελεγκτική Υπηρεσία επισημαίνει ότι η συχνότητα τέτοιων αιτήσεων εγείρει ερωτήματα ως προς το κατά πόσο ένα επαναλαμβανόμενο φαινόμενο μπορεί να αντιμετωπίζεται ως «ειδική περίπτωση». Παράλληλα, προειδοποιεί ότι η σταδιακή έγκριση κατοικιών σε γεωργικές και αρδευόμενες περιοχές ασκεί σωρευτική πίεση στη διαθέσιμη γεωργική γη, κατακερματίζει τις καλλιεργήσιμες εκτάσεις και αλλοιώνει τον χαρακτήρα των περιοχών.

Η έκθεση αναφέρεται επίσης σε υπόθεση 20 κατοικιών στην επαρχία Λεμεσού, οι οποίες είχαν ανεγερθεί εκτός οικιστικής ζώνης χωρίς τις απαιτούμενες άδειες και στη συνέχεια πωληθεί, σε αρκετές περιπτώσεις, σε αλλοδαπούς αγοραστές. Η ανάπτυξη περιλάμβανε πισίνες, δρόμους, πεζοδρόμια και άλλα έργα υποδομής, παραπέμποντας ουσιαστικά σε οργανωμένο οικισμό χωρίς προηγούμενη αδειοδότηση.

Το ΣΥΜΕΠΑ εισηγήθηκε τελικά την έγκριση των αιτήσεων με αντισταθμιστικά μέτρα και το Υπουργικό Συμβούλιο ενέκρινε τις άδειες στις 8 Φεβρουαρίου 2023. Η συγκεκριμένη υπόθεση, η οποία δεν αποτέλεσε αντικείμενο του παρόντος ελέγχου, είχε παραπεμφθεί από την Ελεγκτική Υπηρεσία στην Ανεξάρτητη Αρχή κατά της Διαφθοράς στις 27 Ιουνίου 2024.

Σημαντικές αδυναμίες εντοπίζονται και στους χρόνους εξέτασης των αιτήσεων. Κατά την περίοδο 2020-2023, ο μέσος χρόνος κυμαινόταν μεταξύ 25 και 31 μηνών, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις ξεπέρασε τα δέκα χρόνια.

Ενδεικτική είναι υπόθεση σχολής τριτοβάθμιας εκπαίδευσης, για την οποία η αίτηση υποβλήθηκε το 2010 και αφορούσε προσθήκες σε οικοδομή, μεταξύ άλλων λόγω υπέρβασης του συντελεστή δόμησης και του ποσοστού κάλυψης, καθώς και ανεπάρκειας χώρων στάθμευσης. Η έκθεση της Πολεοδομικής Αρχής υποβλήθηκε στο ΣΥΜΕΠΑ 11 χρόνια αργότερα, το 2021. Το Υπουργικό Συμβούλιο ενέκρινε την αίτηση τον Ιούλιο του ίδιου έτους, αλλά η πολεοδομική άδεια εκδόθηκε τελικά τον Δεκέμβριο του 2023.

Η Ελεγκτική Υπηρεσία σημειώνει ότι δεν εντόπισε στοιχεία που να αιτιολογούν την τεράστια καθυστέρηση στην υποβολή της έκθεσης της Πολεοδομικής Αρχής. Επισημαίνει, παράλληλα, ότι η απουσία ενιαίου μηχανισμού παρακολούθησης των αιτήσεων δυσχεραίνει τον εντοπισμό των αιτιών των καθυστερήσεων και τον συντονισμό των εμπλεκόμενων υπηρεσιών.

Πρόσθετα ερωτήματα προκύπτουν από τις αποκλίσεις μεταξύ των εισηγήσεων των Πολεοδομικών Αρχών και του ΣΥΜΕΠΑ. Κατά την περίοδο 2020-2023, το ΣΥΜΕΠΑ διαφοροποιήθηκε από τις Πολεοδομικές Αρχές σε 90 από τις 627 εισηγήσεις, ποσοστό 14,35%. Το 2023, το ποσοστό διαφοροποίησης ανήλθε στο 21,4%.

Η έκθεση διευκρινίζει ότι η διαφοροποίηση δεν συνιστά από μόνη της αδυναμία. Ωστόσο, διαπιστώθηκαν περιπτώσεις στις οποίες δεν προέκυπτε επαρκώς από τους διοικητικούς φακέλους το σκεπτικό για την αλλαγή θέσης, ακόμη και όταν αιτήσεις που αρχικά προορίζονταν για απόρριψη κατέληξαν σε θετική εισήγηση μετά από αναπομπή του Υπουργικού Συμβουλίου.

Επιπλέον, διαπιστώθηκαν ασάφειες στον καθορισμό αντισταθμιστικών μέτρων. Σε ορισμένες περιπτώσεις μεμονωμένων κατοικιών προτάθηκε καταβολή €5.000 προς την οικεία Τοπική Αρχή, ενώ σε άλλες παρόμοιες περιπτώσεις δεν προτάθηκε αντίστοιχο χρηματικό μέτρο. Σε περίπτωση αλλαγής χρήσης σε ξενοδοχείο προτάθηκε ποσό €70.000, χωρίς να προκύπτει από τους φακέλους η μεθοδολογία υπολογισμού των ποσών.

Η Ελεγκτική Υπηρεσία εντόπισε ακόμη περίπτωση κατά την οποία η ίδια έκταση γης χρησιμοποιήθηκε τόσο για την αντιστάθμιση υπέρβασης του συντελεστή δόμησης όσο και για την κάλυψη των απαιτούμενων χώρων στάθμευσης.

Η έκθεση εγείρει και θεσμικό ζήτημα σχετικά με την ανεξαρτησία του Συμβουλίου Μελέτης Παρεκκλίσεων. Ο διορισμός των μελών του από το Υπουργικό Συμβούλιο, η δυνατότητα ανανέωσης της θητείας τους και η δυνατότητα αναπομπής υποθέσεων για επανεξέταση ενδέχεται, σύμφωνα με την Ελεγκτική Υπηρεσία, να δημιουργούν κίνδυνο ή την αντίληψη κινδύνου ως προς την ανεξαρτησία των εισηγήσεών του.

Η επισήμανση, όπως διευκρινίζεται ρητά στην έκθεση, αφορά τη θεσμική διάρθρωση του μηχανισμού και όχι συγκεκριμένα πρόσωπα ή αποφάσεις. Παράλληλα, δεν εντοπίστηκαν ενδείξεις πραγματικής σύγκρουσης συμφερόντων, αν και διαπιστώθηκε έλλειψη καταγεγραμμένων διαδικασιών για τη συστηματική γνωστοποίηση και διαχείριση πιθανών συγκρούσεων.

Η Ελεγκτική Υπηρεσία εισηγείται την επανεξέταση του πλαισίου των πολεοδομικών παρεκκλίσεων, με σαφέστερα κριτήρια, επαρκή αιτιολόγηση των αποφάσεων, διαφανή μεθοδολογία για τα αντισταθμιστικά μέτρα και ενιαίο μηχανισμό παρακολούθησης των αιτήσεων.

Το βασικό συμπέρασμα της έκθεσης είναι ότι οι παρεκκλίσεις πρέπει να περιορίζονται σε πραγματικά εξαιρετικές περιπτώσεις και να μην εξελίσσονται σε μηχανισμό νομιμοποίησης τετελεσμένων, με αποτέλεσμα να προσαρμόζεται ο πολεοδομικός σχεδιασμός στις επιδιώξεις ιδιωτών αντί οι αναπτύξεις να συμμορφώνονται με τα ισχύοντα Σχέδια Ανάπτυξης.

Πηγή – Διάλογος

ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ

BUY & SELL IN CYPRUSwww.buyme.cy