Η Αθήνα έχει χιλιάδες άδειες κατοικίες. Γιατί δεν βρίσκουμε σπίτι;

Το στεγαστικό πρόβλημα εξελίσσεται σε μια κρίση άνευ προηγουμένου, με τους κατοίκους των μεγάλων αστικών κέντρων να έρχονται αντιμέτωποι με δυσθεώρητα ενοίκια, που δεν ανταποκρίνονται στους μέσους μισθούς, με ανεξέλεγκτες αυξήσεις, με τον κίνδυνο μιας έξωσης ή ενός πλειστηριασμού, με την απελπισία να βρουν κατοικία σε μια πόλη που oi βραχυχρόνιες μισθώσεις αυξάνονται όλο και περισσότερο.

Μέσα σε όλα αυτά, η Αθήνα συγκαταλέγεται στις ευρωπαϊκές πρωτεύουσες με ιδιαίτερα μεγάλο απόθεμα κενών κατοικιών, με περισσότερα από 117.000 ακίνητα να καταγράφονται ως κενά μόνο στον Δήμο Αθηναίων, δηλαδή το 26,8% του συνολικού οικιστικού αποθέματος. Ενδεικτικά, στο Παρίσι το αντίστοιχο ποσοστό των κενών κατοικιών κινείται κοντά στο 10%, ενώ στη μητροπολιτική περιοχή της Ρώμης περίπου στο 15%.

Οι συγκρίσεις, πάντως, χρειάζονται προσοχή, καθώς οι γεωγραφικές ενότητες και οι εθνικοί ορισμοί του “κενού” ακινήτου δεν ταυτίζονται απόλυτα. Η Eurostat δεν διαθέτει επίσημη κατάταξη των ευρωπαϊκών πρωτευουσών με βάση τον αριθμό των εγκαταλελειμμένων κατοικιών.

Τα ερωτήματα που προκύπτουν λοιπόν είναι, γιατί σε μια περίοδο με τόσο μεγάλη ανάγκη για κατοικίες, χιλιάδες σπίτια μένουν άδεια και αναξιοποίητα; Δίνονται αρκετά κίνητρα στους ιδιοκτήτες προκειμένου να διαθέσουν τις κατοικίες τους στην αγορά; Και γιατί δεν είναι λύση η ανέγερση νέων κατοικιών;

Για να αναζητήσουμε απαντήσεις, απευθυνθήκαμε σε δύο ειδικούς που έχουν μελετήσει πρόσφατα το ζήτημα των κενών κατοικιών: τη Δήμητρα Σίατιστα, ερευνήτρια σε θέματα πόλης και κατοικίας, και τον Στυλιανό Γιαννουλάκη, οικονομολόγο και έναν από τους συντάκτες πρόσφατης μελέτης του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή για τις τιμές και τη διαθέσιμη προσφορά κατοικιών στην Ελλάδα.

Πόσα από τα 117.000 «κενά» σπίτια είναι πραγματικά άδεια

Ο αριθμός των 117.137 κενών κατοικιών στον Δήμο Αθηναίων είναι εντυπωσιακός. Αυτό που μας εξηγούν οι δύο ειδικοί είναι πως αυτός ο αριθμός δεν σημαίνει αυτομάτως ότι περισσότερα από 117.000 σπίτια μπορούν αύριο το πρωί να διατεθούν προς ενοικίαση.

Όπως επισημαίνει η Δήμητρα Σίατιστα, η κατηγορία που καταγράφεται ως «κενή» από την Απογραφή περιλαμβάνει διαφορετικές πραγματικότητες: δευτερεύουσες κατοικίες, σπίτια που χρησιμοποιούνται εποχικά, ακίνητα προς πώληση ή ενοικίαση, αλλά και κατοικίες εγκαταλειμμένες ή σε τόσο κακή κατάσταση ώστε να απαιτούν σημαντικές παρεμβάσεις για να επανέλθουν σε χρήση.

EUROKINISSI

Σύμφωνα με τον κ. Γιαννουλάκη, η εικόνα είναι η έξης: από τις 117.137 κατοικίες που καταγράφηκαν ως κενές το 2021, περίπου 50.000 προσφέρονταν ήδη προς ενοικίαση, 7.200 προς πώληση και περίπου 35.000 χρησιμοποιούνταν ως δευτερεύουσες κατοικίες. Περίπου 24.000 παρέμεναν κενές για άλλους λόγους.

Επομένως, το πραγματικό απόθεμα που θα μπορούσε να κινητοποιηθεί είναι μικρότερο από τον συνολικό αριθμό, αλλά παραμένει σημαντικό.

Ένας ακόμη χρήσιμος δείκτης, σύμφωνα με την κ. Σίατιστα, είναι τα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα. Στον Δήμο Αθηναίων υπολογίζονται περίπου στις 75.000, με περίπου 40.000 να αφορούν οικιακές χρήσεις. Και αυτός ο αριθμός δεν αποτελεί απόλυτη μέτρηση των πραγματικά κενών σπιτιών, αλλά προσφέρει μια ασφαλή ένδειξη για το μέγεθος του αναξιοποίητου αποθέματος.

Γιατί ένας ιδιοκτήτης αφήνει ένα σπίτι κλειστό

Η προφανής ερώτηση είναι γιατί ένας ιδιοκτήτης επιλέγει να έχει ένα ακίνητο κλειστό σε μια περίοδο όπου τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σημαντικά. «Οι λόγοι είναι πολλοί και δεν συνδέονται απαραίτητα με συνειδητή επιλογή των ιδιοκτητών να κρατούν τα ακίνητά τους εκτός αγοράς», σημειώνει ο κ. Γιαννουλάκης.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται από πρόσφατη έρευνα της Alpha Bank, το 42% των ιδιοκτητών κενών κατοικιών αναφέρει ως βασικό εμπόδιο το υψηλό κόστος ανακαίνισης. Ακολουθούν τα κληρονομικά προβλήματα και η δυσκολία συνεννόησης μεταξύ συνιδιοκτητών, με 21%. Το 15% αναφέρει ανεπαρκή ζήτηση για το συγκεκριμένο ακίνητο, ενώ το 12% θεωρεί ότι το ενοίκιο ή η τιμή πώλησης που μπορεί να επιτύχει δεν είναι αρκετά ελκυστικά.

Στα εμπόδια προστίθενται η περιορισμένη πρόσβαση σε χρηματοδότηση, νομικές και πολεοδομικές εκκρεμότητες, αλλά και η πολυδιάσπαση της ιδιοκτησίας.

Η κ. Σίατιστα περιγράφει από την πλευρά της μια πραγματικότητα που συναντά συχνά στην έρευνα πεδίου: σπίτια που παραμένουν στην οικογένεια για μελλοντική χρήση, ακίνητα των οποίων οι ιδιοκτήτες ζουν στο εξωτερικό, κατοικίες που απαιτούν σημαντικά ποσά για επισκευές ή περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης απλώς δεν έχει οικονομικό κίνητρο να εμπλακεί στη διαδικασία της μίσθωσης.

Το μεγάλο πρόβλημα της παλαιότητας

Ακόμη και όταν υπάρχει διάθεση να επιστρέψει ένα ακίνητο στην αγορά, το κόστος μπορεί να λειτουργήσει αποτρεπτικά.

Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη για τον Δήμο Αθηναίων που επικαλείται ο κ. Γιαννουλάκης, το 82% των κενών διαμερισμάτων βρίσκεται σε κτίρια που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1946 και 1980.

Η ηλικία των κτιρίων μεταφράζεται συχνά στο ότι η επαναφορά τους στην αγορά δεν προϋποθέτει μια απλή ανακαίνιση αισθητικού χαρακτήρα, αλλά παρεμβάσεις σε ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, ενεργειακή αναβάθμιση και, σε ορισμένες περιπτώσεις, σημαντικές κατασκευαστικές εργασίες.

Αυτό ακριβώς εξηγεί γιατί η ύπαρξη ενός μεγάλου αποθέματος κενών κατοικιών δεν σημαίνει αυτομάτως ότι μπορεί να προσφερθεί ως διαθέσιμη και προσιτή στέγη.

EUROKINISSI

Πόσο θα μπορούσαν να πέσουν τα ενοίκια

Θα μπορούσε παρ΄ όλα αυτά η επιστροφή χιλιάδων κατοικιών στην αγορά να οδηγήσει σε μείωση των ενοικίων; Η λογική λέει ότι η αύξηση της προσφοράς μπορεί να περιορίσει τις πιέσεις στις τιμές. Ωστόσο, δεν υπάρχει σήμερα ασφαλής εκτίμηση για το πόσο μεγάλη θα ήταν αυτή η επίδραση στην Αθήνα.

Ο κ. Γιαννουλάκης παραπέμπει σε διεθνείς μελέτες. Έρευνα για τη Νέα Υόρκη έχει συνδέσει αύξηση του οικιστικού αποθέματος κατά 1% με μείωση των ενοικίων περίπου κατά 0,1%, ενώ μελέτη στη Γερμανία βρήκε ότι αύξηση της ετήσιας νέας προσφοράς κατά 1% συνδέεται με μείωση των μέσων ενοικίων κατά περίπου 0,19%.

Τα αποτελέσματα, όμως, δεν μπορούν να μεταφερθούν αυτούσια στην Αθήνα. «Παρότι η αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς θα μπορούσε να συμβάλει στη συγκράτηση των ενοικίων, μια αξιόπιστη ποσοτική εκτίμηση για την Αθήνα θα απαιτούσε ξεχωριστή εμπειρική ανάλυση», υπογραμμίζει ο Γιαννουλάκης.

Το μοντέλο της Θεσσαλονίκης: Ένας φορέας αναλαμβάνει τα κλειστά σπίτια

Η κ. Σίατιστα επισημαίνει πως σε όλη αυτή τη διαχείριση ένα κρίσιμο στοιχείο είναι η δημιουργία τοπικών μηχανισμών που δεν περιμένουν απλώς από τον ιδιοκτήτη να ανταποκριθεί σε μια επιδότηση, αλλά αναλαμβάνουν ενεργό ρόλο.

Ένα τέτοιο μοντέλο έχει αρχίσει να δοκιμάζεται στη Θεσσαλονίκη. Μέσω του Δήμου έχει στηθεί ένας μηχανισμός εντοπισμού των κενών ακινήτων και των ιδιοκτητών τους. Στο επίκεντρο έχουν βρεθεί ακίνητα δημόσιων και κοινωφελών φορέων, πολλά από τα οποία έχουν περιέλθει στην κατοχή τους μέσω δωρεών ή κληροδοτημάτων και παραμένουν κλειστά επειδή οι ίδιοι οι φορείς δεν έχουν τα χρήματα ή τη δυνατότητα να τα επισκευάσουν.

Ο φορέας μπορεί να αναλαμβάνει τις εργασίες επισκευής και, ανάλογα με τη χρηματοδότηση, την ενεργειακή αναβάθμιση και στη συνέχεια να διαθέτει το ακίνητο σε δικαιούχους με χαμηλότερο ενοίκιο.

«Εφόσον οι ιδιοκτήτες δεν θέλουν ή δεν μπορούν, θα ήταν πολύ σημαντικό να αναλαμβάνει ένας δημόσιος ή κοινωφελής φορέας να το κάνει για λογαριασμό τους», εξηγεί η κ. Σίατιστα.

Η πιλοτική εφαρμογή στον δήμο Θεσσαλονίκης αξιοποίησε περίπου 40 ακίνητα, ενώ προβλέπεται η προσθήκη ακόμη 60, ώστε να φτάσουν συνολικά τις 100 κατοικίες.

Ποιος θα πληρώσει για να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια

Όπως επισημαίνουν οι ειδικοί, η επανάχρηση δεκάδων χιλιάδων ακινήτων συνεπάγεται τεράστιο κόστος. Κατά τον Γιαννουλάκη, η αποτελεσματικότερη λύση θα ήταν ένας συνδυασμός δημόσιας και ιδιωτικής χρηματοδότησης.

Οι ιδιοκτήτες μπορούν να αναλαμβάνουν μέρος του κόστους, οι τράπεζες να παρέχουν χρηματοδότηση όπου αυτό είναι εφικτό και το κράτος να παρεμβαίνει με επιδοτήσεις ή ευνοϊκά δάνεια σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν προβλήματα ρευστότητας.

Παράλληλα, οι συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα μπορούν να αξιοποιηθούν ιδιαίτερα στην περίπτωση δημόσιων ακινήτων και στη δημιουργία κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.

Το κρίσιμο, όπως υπογραμμίζει, είναι «τα χρήματα να μην καταλήξουν απλώς σε περισσότερες ανακαινίσεις, αλλά να δημιουργήσουν πραγματικά πρόσθετη προσφορά κατοικίας, με όρους που θα εξασφαλίζουν ότι τα ακίνητα θα διατεθούν μακροχρόνια στην αγορά».

Η κυβέρνηση επιχειρεί ήδη να κινητοποιήσει μέρος του κλειστού αποθέματος μέσω οικονομικών κινήτρων. Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» καλύπτει το 60% των επιλέξιμων δαπανών, με μέγιστη επιδότηση 8.100 ευρώ, με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο θα εκμισθωθεί για τουλάχιστον τρία χρόνια. Παράλληλα, προβλέπεται υπό προϋποθέσεις απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες για ιδιοκτήτες που μεταφέρουν επιλέξιμα ακίνητα στη μακροχρόνια μίσθωση.

Ο κ. Γιαννουλάκης θεωρεί ότι τα μέτρα κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά τονίζει ότι είναι ακόμη νωρίς για να εκτιμηθεί η πραγματική αποτελεσματικότητά τους. Το κρίσιμο στοιχείο θα είναι να μετρηθεί πόσες κατοικίες μπήκαν επιπλέον στη μακροχρόνια μίσθωση χάρη στα συγκεκριμένα κίνητρα και με ποιο κόστος για το Δημόσιο.

Η κ. Σίατιστα εμφανίζεται περισσότερο επιφυλακτική απέναντι σε πολιτικές που περιορίζονται στην επιδότηση του ιδιοκτήτη. Αναφερόμενη σε προηγούμενο αντίστοιχο πρόγραμμα στην Αθήνα, είναι κατηγορηματική: «Δεν δούλεψε στην Αθήνα αυτό».

Όπως εξηγεί, τα κίνητρα ήταν περιορισμένα, δεν υπήρχαν επαρκείς εγγυήσεις, ενώ την ίδια περίοδο λειτουργούσαν άλλα χρηματοδοτικά εργαλεία τα οποία ήταν πιο ελκυστικά και δεν επέβαλλαν δεσμεύσεις για το ύψος του ενοικίου ή για το ποιος θα κατοικούσε τελικά στο ακίνητο.

«Η αγορά δεν παράγει για να καλύπτει ανάγκες»

Είναι όμως η αύξηση της προσφοράς κατοικίας συνακόλουθη με την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης; Ένα σπίτι μπορεί να επιστρέψει στην αγορά και παρ’ όλα αυτά να παραμένει οικονομικά απρόσιτο για έναν εργαζόμενο. «Βλέπουμε και ποιες είναι οι τιμές της αγοράς πλέον, οι οποίες είναι εκτός πραγματικότητας για τον κόσμο που παίρνει έναν μέσο μισθό», λέει η κ. Σίατιστα.

Αυξημένο κατασκευαστικό κόστος, ενεργειακό κόστος και κόστος χρηματοδότησης επιβαρύνουν ακόμη περισσότερο την κατάσταση. «Αυτή τη στιγμή η αγορά δεν παράγει για να καλύπτει ανάγκες», σημειώνει, θέτοντας το ζήτημα του ποιος τελικά μπορεί να πληρώσει για τη νέα προσφορά κατοικίας.

Η εκρηκτική ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων αποτελεί αναπόφευκτα μέρος της συζήτησης. Σύμφωνα με στοιχεία του ΔΝΤ που επικαλείται ο κ. Γιαννουλάκης, οι καταχωρίσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 240% μεταξύ 2017 και 2024, ενώ καταγράφεται θετική συσχέτιση με τις τιμές των κατοικιών και, σε μικρότερο βαθμό, με τα ενοίκια.

Παράλληλα, μεταξύ 2011 και 2021 οι κατοικίες που ήταν διαθέσιμες προς ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4% και εκείνες που προσφέρονταν προς πώληση κατά 33,1%, ενώ ο αριθμός των κενών κατοικιών που δεν προσφέρονταν ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση αυξήθηκε κατά περίπου 104.000.

Η κ. Σίατιστα επισημαίνει, ωστόσο, ότι τα Airbnb δεν δημιούργησαν το απόθεμα των κενών κατοικιών στην Αθήνα. Η Ελλάδα διέθετε ήδη μεγάλο αριθμό δευτερευουσών κατοικιών, ενώ προηγούμενες δεκαετίες προαστιοποίησης είχαν αφήσει πίσω σημαντικό κενό απόθεμα στα κέντρα των πόλεων.

Αυτό που άλλαξε με τη βραχυχρόνια μίσθωση και τη διεθνοποίηση της αγοράς είναι η δυνητική απόδοση ενός ακινήτου. Ένα σπίτι που ένας εργαζόμενος με ελληνικό μισθό δυσκολεύεται να νοικιάσει μπορεί να αποφέρει σημαντικά υψηλότερο εισόδημα αν απευθυνθεί σε τουρίστες ή ψηφιακούς νομάδες.

Γιατί δεν αρκεί απλώς να χτίσουμε περισσότερα σπίτια

Τα στοιχεία του κ. Γιαννουλάκη δείχνουν μία από τις βασικές αντιφάσεις της ελληνικής αγοράς: μεταξύ 2011 και 2021 ο συνολικός αριθμός κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5%, αλλά τα σπίτια που ήταν πραγματικά διαθέσιμα προς ενοικίαση μειώθηκαν.

Αυτό σημαίνει ότι η ύπαρξη περισσότερων κατοικιών από μόνη της δεν εγγυάται μεγαλύτερη προσφορά προς τα νοικοκυριά που τις χρειάζονται.

EUROKINISSI

Η κ. Σίατιστα θέτει και μία δεύτερη παράμετρο: πριν η πολιτεία στραφεί σε νέα δόμηση, πρέπει να εξετάσει με ποιον τρόπο μπορεί να αξιοποιηθεί το ήδη χτισμένο και σε μεγάλο βαθμό γερασμένο απόθεμα των πόλεων.

«Η επανάχρηση έχει πολλαπλό όφελος: δημιουργεί κατοικία, αναβαθμίζει παλαιά κτίρια και μπορεί να βελτιώσει συνολικά τις γειτονιές».

Στη συζήτηση για το τι μπορεί να γίνει, η διεθνής εμπειρία δίνει ορισμένα ενδιαφέροντα παραδείγματα.

Η κ. Σίατιστα αναφέρει την περίπτωση της Βαρκελώνης, όπου στο πλαίσιο αντίστοιχης προσπάθειας προσλήφθηκαν άνθρωποι που πήγαιναν «πόρτα-πόρτα», προκειμένου να καταγράψουν ποια ακίνητα ήταν πραγματικά κενά, σε ποια κατάσταση βρίσκονταν και για ποιο λόγο παρέμεναν αναξιοποίητα.

Άλλες χώρες έχουν επιλέξει ισχυρότερα οικονομικά κίνητρα. Στην Ιρλανδία, για παράδειγμα, πρόγραμμα επιδότησης ανακαίνισης κενών κατοικιών προσφέρει έως 70.000 ευρώ ανά ακίνητο και, σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει ο κ. Γιαννουλάκης, έχει συμβάλει στην επαναφορά περισσότερων από 4.500 κατοικιών σε χρήση από το 2022.

Στην συζήτηση υπάρχουν και αντικίνητρα, όπως υψηλότερη φορολόγηση κατοικιών που παραμένουν επί σειρά ετών κενές. Η κ. Σίατιστα θεωρεί ότι ένα τέτοιο εργαλείο θα μπορούσε να εφαρμοστεί με εισοδηματικά κριτήρια και εξαιρέσεις, αλλά και με τη δυνατότητα του ιδιοκτήτη να παραδίδει το ακίνητο σε έναν δημόσιο ή κοινωνικό φορέα ώστε να το διαχειρίζεται για λογαριασμό του.

Το κρίσιμο, λοιπόν, δεν είναι απλώς να ανοίξουν ξανά τα κλειστά σπίτια. Είναι να επιστρέψουν στην πόλη ως κατοικίες που μπορεί πράγματι να νοικιάσει ο κόσμος που ζει και εργάζεται σε αυτήν. Γιατί αν η επανάχρηση των ακινήτων καταλήξει απλώς σε ένα ακόμη κύμα ανακαινίσεων με ενοίκια απρόσιτα για τον μέσο μισθό, τότε η στεγαστική προσφορά μπορεί να αυξηθεί αριθμητικά, χωρίς να αλλάξει ουσιαστικά τίποτα για όσους σήμερα δυσκολεύονται να βρουν σπίτι.

ΤΟ SHORT DOC ΓΙΑ ΤΑ ΕΝΟΙΚΙΑ ΣΤΗΝ ΑΘΗΝΑ