Το μάθημα της Ισπανίας: η στεγαστική κρίση δεν λύνεται μόνο με ρυθμίσεις

*Του Γιάννη Μισιρλή, Προέδρου Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων

Η κυβέρνηση του Pedro Sánchez επιχείρησε να απαντήσει στην έντονη κοινωνική πίεση με ένα πακέτο έκτακτων μέτρων που περιλάμβανε αυξημένη προστασία ευάλωτων ενοικιαστών από εξώσεις, μεγαλύτερη διάρκεια και αυτόματες παρατάσεις μισθώσεων/ενοικιάσεων, αποζημίωση ενοικιαστών σε συγκεκριμένες περιπτώσεις μη ανανέωσης, περιορισμούς σε ορισμένες κερδοσκοπικές αγορές κατοικιών, αλλά και φορολογικά κίνητρα για πιο προσιτά ενοίκια. Το ισπανικό Κοινοβούλιο απέρριψε τελικά τα μέτρα, με μέρος της αντιπολίτευσης να υποστηρίζει ότι ορισμένες από τις πρόνοιες θα μπορούσαν να οδηγήσουν ιδιοκτήτες εκτός της αγοράς ενοικίου και επομένως να περιορίσουν ακόμα περισσότερο την προσφορά.

Η συζήτηση έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον επειδή πίσω από την πολιτική αντιπαράθεση βρίσκεται ένα πολύ συγκεκριμένο οικονομικό πρόβλημα. Η ίδια η Banco de España αναγνωρίζει ότι οι περιορισμοί στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών αποτελούν βασικό παράγοντα πίσω από τη σημερινή κρίση προσιτότητας στη χώρα. Η ζήτηση αυξήθηκε πολύ γρηγορότερα από την παραγωγή νέων κατοικιών, δημιουργώντας ένα σωρευτικό έλλειμμα εκατοντάδων χιλιάδων μονάδων.

Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο μάθημα και για την Κύπρο. Όταν υπάρχει πραγματικό έλλειμμα προσφοράς, δεν μπορούμε να λύσουμε το πρόβλημα μόνο ανακατανέμοντας ή ρυθμίζοντας διαφορετικά τις κατοικίες που ήδη υπάρχουν.

Η προστασία των ευάλωτων νοικοκυριών είναι απαραίτητη. Η αποτροπή καταχρήσεων είναι επίσης απαραίτητη. Η προστασία του ενοικιαστή όμως, ο έλεγχος μιας αύξησης ενοικίου ή ένας περιορισμός στον ιδιοκτήτη, δεν δημιουργούν από μόνα τους ούτε μία νέα κατοικία. Αν μάλιστα μια ρύθμιση μειώσει την προθυμία ιδιοκτητών ή επενδυτών να διαθέσουν κατοικίες προς ενοικίαση, τότε μπορεί να επιτύχει το αντίθετο από το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα.

Στην Κύπρο βρισκόμαστε ευτυχώς σε διαφορετικό σημείο, αλλά το βασικό πρόβλημα είναι παρόμοιο. Χρειαζόμαστε περισσότερη πραγματική προσφορά, τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση, και ιδιαίτερα εκεί όπου συγκεντρώνεται η μεγαλύτερη ζήτηση.

Η κυβέρνηση έχει ήδη κινηθεί προς αυτή την κατεύθυνση. Έχει ανακοινώσει την κατασκευή 258 νέων προσιτών κατοικιών μέσω του ΚΟΑΓ, πέραν 180 που βρίσκονται ήδη υπό κατασκευή, περίπου 500 μονάδες σε κρατική γη σε συνεργασία με τον ιδιωτικό τομέα, ενώ υπολογίζει ότι τα πολεοδομικά κίνητρα και το Build to Rent μπορούν να οδηγήσουν σε περίπου 2.000 επιπρόσθετες μονάδες. Παράλληλα, το «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» επιχειρεί να επαναφέρει κενές ή αδρανείς κατοικίες στην αγορά. Πρόκειται για κινήσεις προς τη σωστή κατεύθυνση, γιατί παρεμβαίνουν στην πλευρά της προσφοράς.

Το ερώτημα, όμως, είναι πλέον πώς θα περάσουμε από τις πολιτικές και τις άδειες στην παράδοση κατοικιών.

Πρώτον, χρειαζόμαστε πολύ ταχύτερη και προβλέψιμη αδειοδότηση. Μια άδεια οικοδομής αποτελεί δυνητική μελλοντική προσφορά, όχι σπίτι στο οποίο μπορεί να κατοικήσει μια οικογένεια. Χρειάζεται να μετρούμε πόσες μονάδες ξεκινούν, πόσες ολοκληρώνονται και πόσες τελικά εισέρχονται στην αγορά.

Δεύτερον, πρέπει να αναπτύξουμε σοβαρά την αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης. Το Build to Rent μπορεί να αποτελέσει σημαντικό εργαλείο, εφόσον δημιουργηθούν οι κατάλληλες προϋποθέσεις ώστε θεσμικά και ιδιωτικά κεφάλαια να επενδύσουν σε μεγάλης κλίμακας οικιστικές αναπτύξεις που θα παραμένουν στην αγορά ενοικίου. Αν θέλουμε περισσότερες ενοικιαζόμενες κατοικίες, πρέπει να κάνουμε την παραγωγή και την κατοχή τους επενδυτικά βιώσιμη.

Τρίτον, πρέπει να κινητοποιήσουμε καλύτερα το υφιστάμενο απόθεμα. Κίνητρα για ανακαίνιση και επαναφορά κενών κατοικιών είναι χρήσιμα. Θα μπορούσε ακόμη να εξεταστεί, με πολύ συγκεκριμένα κριτήρια και εξαιρέσεις, μια πρόσθετη επιβάρυνση για κατοικίες που παραμένουν πραγματικά και αδικαιολόγητα κενές για μεγάλες χρονικές περιόδους. Στόχος δεν πρέπει να είναι η τιμωρία της ιδιοκτησίας, αλλά η ενεργοποίηση αδρανούς οικιστικού αποθέματος.

Τέταρτον, πρέπει να αντιμετωπίσουμε τους περιορισμούς στην ίδια την παραγωγική δυνατότητα του κατασκευαστικού τομέα. Δεν μπορούμε να ζητούμε ταυτόχρονα περισσότερες κατοικίες και να αποδεχόμαστε ελλείψεις σε τεχνικό προσωπικό, καθυστερήσεις στις εγκρίσεις και στις υποδομές ή διαδικασίες που αυξάνουν συνεχώς το κόστος. Η στεγαστική πολιτική συνδέεται άμεσα με την πολιτική απασχόλησης, την πρόσβαση σε εξειδικευμένο εργατικό δυναμικό, την πολεοδομία, τη φορολογία και τις υποδομές.

Τέλος, η κρατική στήριξη της ζήτησης πρέπει να είναι στοχευμένη. Αν αυξήσουμε απλώς την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, χωρίς να αυξήσουμε παράλληλα την προσφορά, ένα μέρος της ενίσχυσης κινδυνεύει να μεταφραστεί σε υψηλότερες τιμές. Η πραγματικά βιώσιμη πολιτική προσιτής στέγασης πρέπει να ενισχύει κυρίως την ικανότητα της αγοράς να παράγει περισσότερες κατοικίες σε χαμηλότερο τελικό κόστος.

Η Ευρώπη φαίνεται πλέον να αναγνωρίζει αυτή την πραγματικότητα. Η συζήτηση μετατοπίζεται όλο και περισσότερο προς την αύξηση της προσφοράς, την κινητοποίηση επενδύσεων, την απλοποίηση των διαδικασιών και την καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος. Αυτό ήταν άλλωστε και στο επίκεντρο της πρόσφατης ευρωπαϊκής συζήτησης για τη στέγαση κατά την κυπριακή προεδρία.

Το μάθημα της Ισπανίας δεν είναι ότι δεν πρέπει να προστατεύουμε τον ενοικιαστή. Είναι ότι δεν πρέπει να συγχέουμε την προστασία με τη λύση του προβλήματος. Η στεγαστική πολιτική πρέπει να προστατεύει εκείνους που πραγματικά τη χρειάζονται, χωρίς να αποθαρρύνει εκείνους που μπορούν να προσθέσουν νέα κατοικία στην αγορά.

Γιατί στο τέλος, το στεγαστικό πρόβλημα δεν θα κριθεί από τον αριθμό των μέτρων που θα ανακοινώσουμε, ούτε από το πόσο αυστηρή φαίνεται μια νομοθεσία. Θα κριθεί από το πόσες περισσότερες οικογένειες θα μπορέσουμε πράγματι να στεγάσουμε.

Πηγή – Cyprustimes

ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ